スポンサーリンク

農家や資産家の土地は金を生むが使い道を誤ると収益も相続も苦労する

一人暮らし
スポンサーリンク

久しぶりに田舎へ戻ってみたら、見渡す限り田畑風景だった場所が、巨大なショッピングモールになっていて、なんだか異世界に帰ってきてしまったような経験はないでしょうか。

田畑に限らず、周囲の土地が次第になくなっていくのには理由があります。

この記事でその理由を知ることによって、土地を持っている方は、将来自分の土地をどうするのか考える選択肢が広がります。

土地を持っていなくても、引っ越しや家の購入を検討する時にはその周囲の土地や環境が10年後、20年後どのように変化していくのかをしっかり予測するきっかけになるはずです。

 

農家や資産家の土地は金を生むが使い道を誤ると収益も相続も苦労する

特に農家の方は土地がなければ生活していけません。

ところが、固定資産税など土地を維持していくための費用はとても負担となります。

調整区域(基本的に建物を建てることができない)のような税金が安い土地もありますが、農業を営むための土地は生産量を増やすためには広大でなければなりません。

安いと言っても所有している土地が多い農家には、はやり負担であることに変わりありません。

土地を手放す理由

上記のような税負担の他にも農家が土地を手放さざるを得なくなる理由があります。

  1. 相続
  2. 区画整理
  3. 後継者不足

相続

相続税の基礎控除額=3000万円+600万円×法定相続人の数

相続人が一人の場合3600万円を超える遺産がなければ相続税はかかってきませんが、土地を所有している農家で、土地の評価額が基礎控除額を超えない家はほとんどありません。

土地のある場所や市街化、用途地域にもよりますが、農業を相続していく家にとっては、相続税は大変大きな負担となります。

結局、納めるために土地を手放すことになります。

中には賃貸経営を行う人も

農家などの土地を相続する人にはアパートやマンション経営が有効だとされて、こぞってアパート建設する家が増えた時期がありました。

賃貸経営は確かに相続対策として効果的な面があるのです。

賃貸経営のしくみ

まず前提条件として、調整区域は開発許可がないので市街化できる土地を持っている人に限られます。

  1. 土地を担保に銀行からお金を融資してもらう
  2. その土地にアパート・マンションを建てることによって固定資産税が六分の一になる
  3. 銀行への返済は家賃収入で賄う
  4. 銀行の融資を完済し、老朽化した建物を取り壊せば土地をまるまる残すことができる

土地活用をすすめる営業マンが農家を訪問していつも説明するポイントは上記のような感じです。

先祖代々受け継いできた土地を残せるのだから、農家にとっては大変魅力的に聞こえる話です。

しかし、落とし穴が何点かあります。

賃貸経営の落とし穴

魅力的な賃貸経営の話ですが、何より建てたアパートに入居がなければ計画の根幹が揺るぎます。

銀行に返済することもきず借金だけが残り、結局土地を手放すことにもなりかねません。

この点に関して土地活用の営業マンは「家賃保証があるから大丈夫」だと言います。

家賃保証とは

土地活用会社が地主の所有するアパートを一括して借り上げ、その家賃を地主に支払います。

土地活用会社は独自で入居者を募り家賃収入を得る、いわばアパートをまた貸しする形となる方法です。

ただし、入居が満室である分の金額は受け取れず、何割かの家賃保証と決められており、保証率は会社により異なります。

また、最悪の場合、家賃保証している会社が破綻することもあります。

実際に家賃保証が打ち切られ、訴訟が起きている例もあります。

区画整理

市街化調整区域という税負担が少ない土地の話は前述しました。

調整区域は開発許可がなく基本的に建物を立てられない土地です。

このような土地が宅地利用の増進と公共施設の整備改善を名目に開発許可があり固定資産税が高い土地に変わることがあります。

今まで何とか維持してきた田畑も税金が上がってしまうと、もう持っていられなくなるのです。

当然、土地の価値も上がりますから、思い切って売却してしまう農家は非常に多いのです。

後継者不足

現在、農業を継いで生活していこうと考える若者がどれだけいるでしょうか。

後継者がいなければ土地はただ税金を払うだけのマイナス資産になってしまいます。

住宅地に囲まれた土地で何とか生き残っている畑を時々見かけますが、ご近所からは洗濯物に土が飛んでくるなどの苦情も多く、農業自体がやりにくい時代になってきているようです。

 

賃貸経営以外の土地活用は⇒初心者の土地活用

土地は変貌していく

こういった事情があって、土地は次第に手放されていきます。

相続した土地は売却されて新たな建物になっていなければ、所有者がアパートを建てて凌いでいるか、駐車場で税金分だけ何とかまかなっているといった感じです。

区画整理が理由であれば、きれいな住宅地や道路が将来は通っているかもしれません。

いずれにしても時を経るごとに周囲の環境は変貌し異世界のようになっていきます。

土地は最後は国に返すだけ」農家がよく口にする言葉です。

 

 

スポンサーリンク
一人暮らし
スポンサーリンク
スポンサーリンク
スポンサーリンク
シェアする
いりうわをフォローする
いりうわのブログ

コメント